中铁置业集团沈阳有限公司中铁城项目全面落实提质增效要求

近年来，中铁置业集团沈阳有限公司中铁城项目紧紧围绕提质增效这一主题开展工作，从开发报建、工程质量管理、客户服务、财务、营销等多个方面入手，全面落实品质提升和效益增长要求，库存去化局面显著改善，今年上半年营销圆满实现“时间过半任务过半”，并有望超额完成年度目标。

一是从政策要效益，开发节省巨额成本。2013年年末，长春市公布实施新的小区车位配比管理办法，住宅类产品车位配比相比老办法增加近一倍，导致开发成本大幅上升。中铁城项目针对地处郊区，车位产品必定滞销的现实，积极与规划部门协调，陈明实情，最终获批按照老办法执行，节省车位面积约1.4万平米，节省投资约1.3亿元。针对项目开发周期长，农民工保证金占用周期长、返还难，积极与政府协调，缓交或不交该资金，每年节约资本化利息几十万元。本着“能省则省”原则规划使用开发报建费用，各类小贡开支，迄今已节省数百万元。鉴于每年施工建设周期短，积极协调政府，最大限度避免无效成本发生。

二是强力保证工程质量，增强核心竞争力。中铁置业沈阳公司强调“质量是我们的核心竞争力”，中铁城项目鉴于位置偏远的劣势，在工程质量上做足文章，以品质招徕业主，树立口碑，促进快销。分项工程质量培训直插一线班组，缩短质量管理链条；承包合同明确质量奖罚细则；样板引路，验收合格后严格执行标准不走样；每一分项工程实行甲方、监理、总包和劳务班组四级质量包保；实行分级及全覆盖100%验收，以保证交付质量。2016年，项目集中交付900户，户均质量问题0.2个，居行业先进水平，且无任何质量瑕疵引起投诉。

在充分保证品质且不影响功能及使用的前提下，中铁城项目大力优化建筑做法，核算显示，开发成本每平米降低100元-120元，超过区域内行业标杆企业开发的楼盘。

三是全面提升客服品质，强化口碑传播。已交付园区，鉴于绿化未达预期效果，组织设计、工程、施工、监理等单位，对照设计图逐一查核落实情况，确定改进办法，今年春天进行补植，效果大大改善；今春，提出新的品质改善和提升方案，在节省成本的前提下，增设、优化标示等系统。鉴于过去工程部门兼管维保精力有限，业主报修渠道不够顺畅，于2016年成立维保中心，设置专门的话务员和维保工程师，督促施工单位迅速制定维保方案并跟踪落实；通过招标引入第三方维保单位，形成竞争机制，提升反应速度和工作质量。鉴于项目位置偏僻，周边配套不足，一方面与公交公司沟通，引进一条公交线路，在项目大门设站，基本解决了已入驻业主的出行需求；一方面将一部分未售商铺出租，限期开业，基本满足了业主对商业网站的需求；一方面积极与优质教育资源单位联系，高端幼儿园及学校引进工作，目前已取得实质性进展，可望满足业主的教育需求。

四是千方百计减少利息支出，加速周转。积极主动做好所得税汇算清缴，克服重重困难，2015年退税265万元已经到账。一方面以低利率贷款置换高利率贷款，节省资本人利息350万元；一方面与银行沟通，在保证项目正常开发的前提下，利用节余资金提前归还贷款，节省资本化利息200多万元。积极与住房公积金中心沟通，加快销售按揭回款回笼速度，减少资金占用费。

五是优化管理，加快去化并提升费效比。以“最大程度发挥人员潜力”为原则，引进长春两家顶尖营销代理公司，并组建自身营销团队，“三驾马车”比拼速度与效益；每天为团队业绩排名，每月淘汰一名业绩末位销售人员，每半年淘汰一家代理公司。改进营销策略，更加强调楼盘自身的企业品牌、工程质量、物业管理、园林营造及价格优势，主打“好品质，就选中铁城”宣传推广核心词。坚持效果评估，优化推广渠道，提高针对性，坚决摒弃低效甚至无效的推广媒体，改用传播快、接受方便的广播和户外平面广告；根据“客户地图”，深耕汽车经济开发区，强化目标客群对项目的记忆。据统计，今年以来，中铁城项目营销在费用投入略有降低的情况下，成交比大幅上升至20%，高于行业平均值7.5个百分点。(何道新、张平、刘芳)