吴少博律师解读企业拆迁补偿（养殖场、商铺门面、宅基地）

一、宅基地开发企业遇到拆迁怎么补偿?

实践中，原宅基地原方式原用途按照宅基地补偿，参考国有土地来进行实际补偿，原则是超出的部分来自于企业的预期损失，也就是一次性停产停业损失。一次性停产停业损失就是在超出宅基地范围内进行实际补偿。首先我们要表明一点没有哪条法律规定停产停业损失是按照建筑面积来计算的，法律说的是按照经营面积来计算的，空院算不算经营面积在实践中都是可以协商的。用宅基地对外进行商业性经营，在补偿的时候是不是要参考商业性的范围来补偿呢?其实这个语法是无据的，如果按照商业性质来探讨的话，原则上停产停业损失应该高于一般厂房生产经营所得的利润。

二、养殖场拆迁怎么补偿?

这个养殖场一般情况下就是养鸡、猪、羊、牛等一般畜牧性质的养殖，如果划到禁养区的范围内(禁养一般是对环境有污染的)，一旦进入禁养范围内原则上是要补偿，《国务院畜牧养殖条例》当中给予实际规定的。一旦落到实践中，可能没有依据、没有范本说明养殖场到底怎么拆迁、怎么补偿。

实践中就应该按照一般的生产经营企业补偿，但是在计算内部附属设施和所带来利润差别的时候就是五花八门的。大家都很清楚，养殖是不断循环的，如果拆迁导致养殖场两年不能建成，那么应不应该按照养殖批次计算利润损失呢?

这主要是停产损失的问题，其他的按照一般生产经营性企业的土地、厂房、附属设施、装修和一些简单的机器设备，该按照重置价的按重置价走，能搬迁就应该按照搬迁费走，这跟一般经营性企业是可以互相参考的。只是养殖类的停产损失的补偿跟一般经营性企业是不一样的。

三、企业拆迁中的商铺和门面怎么补偿?

第 一种是证照齐全，并且取得了营业执照可以对外经营，在传统的观点中就是一个临街商铺，基本满足了门面房的客观要件，只不过没有取得商铺的房产手续，这样就应该参照门面房的价格进行补偿。

第二种就是没有房产证和土地证是租赁的房屋，或者租赁的土地自建的房屋，但是对外产生一种商业经营的行为，实践中如何来补偿，原则上就不能上一种情况来补偿，因为补偿价值大部分都在土地上，取得土地使用权才能按照实际状况来进行参考补偿，但是这个情况主要是按照你的经营情况来进行补偿。除了厂房的重置成新价对你产生的商业经营行为，也就是咱们所讲的经营利润和停产停业损失可以给予一定的补偿。

第三种就是完全租赁，房子是房东所建，然后租赁过来后适当改造形成商铺经营的形式，原则上是适当给予停产停业损失补偿和室内装修附属物的补偿。这种是完全达不到按照商铺来补偿的。