中房商学院徐耀璘：违反直觉的地产并购看中国房企进化论

刷新中国交易标的额房地产并购案，万达以680亿元出售90项目

2017年7月19日，富力地产以199亿购得万达的77家酒店，融创以438.44亿元取得万达13个文旅项目91%股权，此次交易成为刷新中国房地产交易标的额的超大并购案，也成为全行业关注的焦点，中房商学院策略中心研究认为本次并购预示中国房地产行业再次走向拐点。

产业进化生态串联，新地产时代再走向拐点

房地产江湖的产业进化，白银时代走向拐点，过去是拿地的竞争，现在收购的竞争。中房商学院专家从全产业链角度研究发现：融创并购乐视，万达并购多个房地产外的行业，因此房企业并购，过去的业内并购，未来的朝向业外并购扩张，形成地产行业的不断进化，同时以生态串联与生态并联的生态模式扩张。

三家企业以迂回前进、隐藏痛点，出现了这次违反直觉的最大并购案，其实三方对行业前景与生态布局的理解不同，各自盘算自身的跨界整合，产生了不同目的之此次交易，三方抱团是均各取所需，满足了自己的生态布局。万达商业以打折出售，弱化地产生态比重；融创集团以保底扩张，增强地产生态互补；富力地产以低位抄底，深化酒店行业布局。违反直觉的地产并购，其是形成三方共赢的产业互补效应，最终将形成地产共生体的生态融合。

企业进化，万达商业的八个策略意图

万达商业的王健林董事长，在海外投资项目融资受阻，使资金比较紧张，而打折出售90个重资产项目，近看似断尾求生，远看却华丽转身, 万达的全球化并购布局，在一带一路做加法，于国内资产做减法。

中房商学院策略中心研究发现万达的八个策略意图：进行品牌输出、轻资产运营、降低负债率、获得高市盈率、提前接班布局、转型生态模式、升级成生态品牌，成就生态企业。万达降低负债率与重资产比例，未来的轮出万达品牌，达到轻资产方式扩张，在资本市场可以获得高市盈率。随着人均收入与城市化率的提升，中国预计在2021年进入高收入国家，万达持续生态上的布局，包含了娱乐、体育、文化、旅游、电影、医疗、新媒体、高科技…等，透过经济天演论与企业进化论观察，万达的生态模式，形成产业互补、产业融合，加速万达升级生态品牌与生态企业，并且此次的并购也是接班布局，使万达的基因，更接近王思聪的基因。

中房商学院策略中心：未来万达集团将逐渐形成以地产为辅，行业互补、产业融合的生态型企业。

融创集团的产业互补，438.44亿并购13个文旅地产

融创集团的孙宏斌董事长，用了一个月的时间决定此回的并购，看似违反直觉，实则迂回前进，形成产业互补，不但扩大地产版图，更优化生态布局，并且在二天后7月21号获得野村证卷上调目标价25%(由20元至25.5元)，二年内，融创因收入与利润的增加，助力融创在房企的排名，同日下午7月21日孙宏斌先生也当选乐视董事长。

文旅项目交割后，维持四不变“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”，“文旅项目的管理设计建设仍由万达公司负责”，万达去杠杆，生态串联方式开放13个文旅地产项目。融创集团涉入乐视变局，又宣布超越其500亿市场的收购案，市场懮其过度激进，惠誉下调企业评级到BB-，标普列其为负面观察名单，未来面临融不到资金，同时无酒店经营优势，在关键时刻强化风险管理，主动找富力地产，放弃76个万达酒店收购，并承担酒店交易对价的折让部分增加了142.7亿元，形成对13文旅项目溢价的接受，使融创集团获得较低的负债率、较强的现金流与银行的理解。

在并购万达的13个文旅城项目上，形成融创生态的有效串联，同时未来万达影业，对于融创并购的乐视将有推动效果，形成生态并联，为跨界整合的乐视埋下翻身的伏笔。中房商学院策略中心研究认为：融创看似违反直觉的并购，实则进行产业互补与生态并联，完善自身的生态布局。

中房商学院策略中心：未来融创地产的进化方式为主业创收，加速并购，扩张生态，形成以地产为主的生态型企业。

富力地产，199.06亿一举两得的低成本扩张

富力地产的李思廉董事长，用了一周的时间决定了199.06亿一举两得的并购，以酒店运营为核心竞争力，伴演救火队长，好处是以199亿元超低价购入万达的77个酒店，以5.9折，平均每个五星级酒店2.585亿元购入，使其酒店数目从24到101，一跃成为全球最大的五星级酒店集团。

从全球酒店并购史，这次是罕见的并购，是百年不遇的低成本扩张的机会，同时在万达品牌下，与融创形成紧密的产业融合与生态战略的共生体。看似违反直觉的地产并购，其实是达成一举两得的低成本扩张，不但放大自身的核心竞争力，同时形成地产共生体的生态融合。

中房商学院策略中心：中国企业的并购层出不穷，2017年可以称为中国企业的并购元年，并购的目的是完善生态布局，并购的方式为生态串联与生态并联，中国企业将使全球被中国化，中国品牌将遍布天下。(中房商学院徐耀璘教授「企业进化时代」)。

附：中房商学院简介：

中房商学院是国内专注于房地产咨询顾问和人才培养的房地产综合服务平台，长期致力于中国房地产优质资源整合、研究、传播和实践，凭借专业的视角和独到眼光，为开发商及地产服务资源商搭建一个房地产创新发展、交流、资源整合的综合性平台，经过9年的沉淀和发展，已经成长为中国知名度最高、综合实力最强的房地产高端智业供应商之一;截止2016年末，中房商学院先后在全国70余个省、市、自治区、开展了1800余场房地产课程，陆续开拓了中房商学院河南院、中房商学院广东院、中房商学院广西院、中房商学院辽宁院、中房商学院黑龙江院、中房商学院山东院等全国十大分院，服务房地产企业6000余家，受训学员超十万人次。2017年中房商学院结合当前房地产形势，继续拓展优质服务，整合了中房顾问、中房网络大学、中国地产标杆行、中房商学院特色小镇研究中心、中房商学院文旅产业研究中心、中房商学院新技术新材料孵化平台等更多更好的服务资源。未来，中房商学院将继续致力于地产人持续成长和房地产智库建设平台，无论中国房地产形势如何变迁，中房商学院都将继续作为中国六万房企最忠实、最长久的合作伙伴，引导房地产企业以责任心和工匠精神通过绿色地产、智能化、联网思维、特色小镇等手段推动中国房地产行业有序发展。