招商证券再获不动产金融领域重大创新

CBRE世邦魏理仕近日发布《迈向2020——后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，到2020年，中国房地产投资大宗交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%。

房地产证券化产品出台滞后 中国大宗物业活跃度偏低

据CBRE统计数据显示，全球24个主要市场大致分为：高流动性市场（ TAR > 2.5TAR），中等流动性市场（1.0<TAR<2.51）和低流动性市场（ TAR<1.0）三个阶段。其中，中国大陆属于低流动市场，尽管大宗物业投资交易的规模与日俱增，但整体交易活跃度（TRA）仍然偏低。

CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为，国内整体物业投资市场之所以流动性偏低，主要是由于巨大的商业地产以散售为主、REITs等房地产证券化产品出台的滞后、各城市间商业地产投资市场差异明显等。

福建首单类REITs成功发行

近日，招商证券在其微信公众号平台上发布消息显示，2017年6月28日，由招商证券和福晟集团共同主导的“招商创融-福晟集团资产支持专项计划”成功发行。该项目是国内首单培育型不动产类REITs项目，也是福建省首单类REITs项目。

业内人士表示，该项目的成功发行是招商证券在不动产金融领域的又一重大创新，开辟了在现有交易所企业资产证券化业务体系下进行培育型商业物业盘活的崭新路径，是我国盘活存量商业地产的重要实践，对促进我国商业地产的长期健康发展有积极的借鉴意义。

总体发行规模17亿元

据了解，该项目总体发行规模17亿元，其中优先A级8.5亿元占比50%，优先B级8亿元占比47.06%，次级0.5亿元占比2.94%。中诚信证券评估有限公司给予优先A级资产支持证券AA+评级，优先B级资产支持证券AA评级。发行当日优先A级份额、优先B级份额均获得了超额认购。

在产品设计方面，该项目以福晟集团旗下位于福州市晋安区的福晟国际中心作为专项计划的标的物业（该物业是晋安区唯一甲级5A写字楼，位于福州地铁2号线、3号线交汇处），并以该物业租赁收入作为资产支持证券利息支付来源，以物业未来退出所得作为本金偿付以及超额收益来源。

借鉴境外市场商业信托理念 保障投资者利益

交易结构方面，目标物业所属项目公司的100%股权及项目公司全部委托贷款债权由契约式私募基金直接持有。专项计划通过持有契约式私募基金全部份额间接持有项目公司100%股权及全部委托贷款债权，目标物业抵押给委托贷款银行。此项安排也实现了原始权益人税务成本最优化，同时实现了优先A级证券“主体信用+资产增信”的双重保障。

该项目充分借鉴境外市场商业信托（Business Trust）的相关设计理念，对处于培育阶段的目标物业（即新近落成的、整体回报可期的物业）设定若干运营控制指标，有效保障投资者的合理利益。同时在物业未来运营状况不佳时，由发行主体对物业运营效果提供主体信用保障。