买二手房小心4大陷阱 律师教你绕过这些“坑”

智力残疾的丈夫瞒着妻子将140平米房子卖掉，妻子获悉后表示不同意卖房，被买房者告上法庭索要违约金、双倍定金等28万余元。近日，卖房人在晨报律师圈公益律师帮助下积极应诉，解除卖房合同并挽回22万元损失。

“谁能料到，买房遇到房东竟是智力残疾者，智残者可能不具备完全民事行为能力，导致合同无效，这也是二手房买卖中的一个坑！”近日，二手房交易活跃，晨报律师圈详细解读二手房买卖中的陷阱，教你如何绕过这些坑。

【案例】 智残男瞒着妻子卖房

2016年9月，三级智力残疾的男子林洋(化名)与王海(化名)在中介公司撮合下签订房屋买卖合同。双方约定，林洋将自己位于江汉区的一处面积约140平米的房子卖给王海，总价120万元。合同签订后，王海向林洋支付了5万元定金，并向中介公司交付佣金2万多元。林洋处置的该房产是他和妻子小琴的共同房产。但林洋卖房之事小琴一直蒙在鼓里，直到王海要求小琴配合办理相关手续时，小琴才知道房子被林洋卖了。

小琴不同意卖房，多次跟王海协商未果。2016年底，王海将林洋告到江汉法院，要求林洋支付18万元违约金及双倍返还定金10万元，并赔偿其已支付的房屋评估费损失，共计28万余元。小琴求助晨报律师圈，公益律师郑学知获悉后，帮小琴积极应诉。

今年3月，江汉法院开庭审理此案。郑学知提出答辩理由认为，林洋身患三级智力残疾，不能辨认自己的行为后果，属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，不具备签订房屋买卖合同的行为能力，其监护人小琴未签合同卖房且事后一直不同意卖房，因此双方的房屋买卖合同属无效合同。

3月下旬，在江汉法院主持下，双方达成调解协议，林洋只需返还原告定金5万元，赔偿其损失1万元，避免了22万元经济损失。

【解读】 买二手房小心4大陷阱

郑学知表示，从买房者角度反思“智残男背着妻子卖房”一案，二手房买卖中存在很多“买房陷阱”，跟智力残疾者签合同，智力残疾者可能不具备完全民事行为能力，这样不但合同无效，买房者还无法拿到双倍定金返还等赔偿，也错过很多好的买房时机，损失较大。此外，购房者一定要防范二手房买卖中的这些陷阱：

1

抵押房陷阱

房东出售抵押中的房子，很多二手房有抵押贷款，这类房子签约后无法过户，房东会要求购房人支付首付款用来偿还抵押贷款。

律师解读：这样一来，房东会以“急用钱”为由让购房人把钱打到他的个人账户，最后钱没用来偿还抵押房贷解除房屋抵押。抵押贷款没还清，购房人无法过户，不仅错过好的购房机会，甚至一不小心官司缠身。

律师支招：建议购房者在签订购房合同、支付定金前，应了解所购房地产的权属状况。一般可委托律师查询交易房屋的权属信息，或要求卖房者对房屋权属状况，如有无抵押、保全、查封等情况做出书面说明和保证。

2

“学区房”陷阱

已办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，原房主未将户口迁出，导致无法落户。

律师解读：“学区房”户籍是稀缺资源，因此这种现象较多出现在“学区房”。户籍迁移一直是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉。如果卖房者没有在合同中书面约定迁走户口，这个问题目前难以解决。

律师支招：建议在二手房交易前，买方最好就户口问题与卖方约定明确的迁移期限和违约责任，以免权益受损。

3

一房二卖

将已售房卖给第三方，房价暴涨时很容易出现一房二卖。房东刚和买房者签了合同，没过几天总房价涨了十多万，于是禁不住诱惑又将房子高价卖给第三方。

律师解读：《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记生效，否则不生效。已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人买房意愿强烈，购房人为房产过户登记做前期准备，更易胜诉。

律师支招：买二手房时，要在合同中明确一房二卖的违约责任，到房管局进行即“预告登记”。

4

房屋产权不明确

有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同财产，涉及了共有产权人。

律师解读：出售这类房屋需要房主和共有人都同意才行，否则即使签了购房合同也无法过户。

律师支招：购房人在买房前注意查看产权证，或者走访周围邻居核实产权信息，要求所有共有人到场，不能到场的出具共有产权人的知情同意书，尽最大可能避免纠纷。