当前房地产法律纠纷倍增购房者如何应对？

房地产市场调控之前异常火爆，各地房价涨声一片，常常是一天一个价，因此一些房东签订了买卖合同又反悔，甚至宁愿退订金或赔偿双倍定金也愿意撕毁合同，引发购房者与开发商或房东之间法律纠纷倍增，房地产调控以后，一些城市房价下跌了，一些购房户反悔想等房价再下跌时出手，同样出现了一些法律纠纷，对此类案件应该怎样去处理呢？日前记者访问了北京市盈科（东莞）律师事务所房产部主任郭飞强律师，房产部城市更新研究中心主任邱安辉律师。

记者：当前房地产市场主要有哪些法律纠纷？案件量是否有上升趋势？如何解决？

律师：北京市盈科（东莞）律师事务所房地产法律事务部对法院裁判的房地产纠纷案件做过研究，发现近三年来房地产纠纷主要集中在房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、农村土地承包合同纠纷、建设工程合同纠纷等。数量排在第一位的房地产纠纷是房屋买卖合同纠纷，仅中国裁判文书网2016年公布的房屋买卖合同纠纷判决就有117780份。

我们通过对比近三年中国裁判文书网发布的房地产纠纷判决，发现从2015年至今房地产纠纷案件的数量不断增多，上升趋势十分明显。

房地产纠纷案件数量的上升受房地产市场发展和宏观调控政策等多种因素影响。有效解决房地产纠纷，除了当事人应当提高法律意识、诚信履约外，还依赖于房地产市场平稳运行和健康发展。

记者：购房合同的定金和订金有什么区别? 签合同时首付款约定为定金好还是订金好？

律师：“定金”和“订金”虽然只有一字之差，但其法律意义与法律后果却大相径庭。定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”的基本规定。而订金在司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

为促使合同当事人全面适当地履行义务，我们认为在签订合同时首付款可以约定为定金，以保障交易顺利进行，实现合同目的。

记者：商品房销售广告和宣传资料是不是要约邀请?内容和性质如何认定？如果货不对板（虚假宣传）如何理赔？

律师：商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

记者：房价飙涨后，房主反悔而撕毁合同的，买方该如何维权？

律师：房价飙涨后，房主反悔而撕毁合同的，买方可以根据个案具体情况要求房主继续履行合同，或者要求房主退还定金、赔偿房屋价差损失，支付律师费和中介费等费用。房主违约代价十分巨大，建议房主诚信履约。

记者：农民宅基地、自留地自建房是否受法律保护？可以办房产证吗？如果政府拆迁是否有补偿?

律师：农村集体经济组织成员在宅基地、自留地的自建房屋如果符合相关法律规定，依法报建的，受法律保护，也可以申领房产证。如果政府征收拆迁的，农民依法可得到补偿。

记者：广州出台租房与买房同权都可以享受就近入学，是否会影响去库存?

律师：我们认为“租购同权”对缓解优质资源（比如教育和医疗等）紧缺起不到作用，因为不管是买房或是租房，优质资源的供给并没有增加，需求也没有减少，这些资源最后还是只能跟房产挂钩。 “租购同权”不会对房价和去库存产生影响。

记者：租房与买房同权是否引发涨租金潮，从而引发租户与房东之间的纠纷？

律师：部分居民会因为租购同权而从购房转向租房，从而推动了租赁市场的发展。租赁需求的增多会引发涨租潮，导致租户与房东之间的产生更多的纠纷。

记者：你认为租房与买房同权是否会导致房价下跌？

律师：我们认为租房与购房同权，会增加租赁住房用地供应从而减少了可销售房源总量，由于一二线城市人口净流入，未来住房销售端供不应求情况会更加突出，房价反而可能进一步上涨。

记者：房屋土地使用权到期后怎么办，如何续期？

律师：国家正在研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。在法律安排明确之前，采用"两不一正常"的过渡办法处理。即：不需要提出续期申请；不收取费用；正常办理交易和登记手续。

记者：特色小镇会是下一个地产热点吗？

律师：2016年7月，多部门联合发布通知提出在2020 年前，培育 1000 个各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇成为风口，各地政府将加快培育特色小镇，助推新型城镇化发展。房地产企业也将加大特色小镇的投资和建设力度。

记者通过这次采访了解了如何处理当前的房地产法律纠纷部分情况供网友，读者参考！(杨莉 陈海波 马云烽）