山东高速“囤地解套”两年半获4倍回报 中骏置业首进青岛

332次报价，7.63倍增值率，成交价8.12亿元，这是今天山东产权交易中心挂牌的一家房地产项目公司股权成交结果。

据称，这个房地产项目公司全部股权最终被闽系房企中骏置业(股份代码：01966.HK)买下，相比项目股权9409万元的挂牌底价，溢价率高达763%。

中骏置业买下的项目标的为“青岛众裕泰置业有限公司100%国有产权”，这是山东省国营企业山东高速旗下的一间附属公司。

这家公司设立于2014年的房地产公司，在同一年以2.12亿元集中拿下胶州少海新区4宗住宅及商业地块，总建筑面积接近40万平方米，青岛众裕泰置业有限公司竞得这些地块的楼面地价仅为535元/平方米。

但山东高速无力开发，拖延至今。青岛当地一位地产人士告诉人民网记者，山东高速买下的4宗地块仍然是一片“处女地”，“山东高速产品能力太弱，整个地产板块在集团的毛利率只有个位数。另外，虽然地价便宜，但新区的开发前景也不明朗。”

山东高速决定甩去“包袱”，转手土地，1个月前在山东产权交易中心挂牌出售。根据挂牌资料，青岛众裕泰置业有限公司到今年2月底资产总值为2.2亿元，负债2.2亿元，全部为来自山东高速的股东贷款，唯一主要资产即为4宗土地。

中联资产评估集团对青岛众裕泰置业有限公司的资产评估价值为2.8亿元，较公司账面仅增值6000万元，扣减欠付债务以后，中联资产评估集团对项目公司全部股权评估价值不到6300万元。最终确定的9409万元挂牌底价，较股权评估值为高。

山东高速在挂牌文件里要求最终受让方偿还欠付2.2亿元股东贷款。以此计算，中骏置业为了买下这4宗地块，合计支付的代价接近10.31亿元，相较2014年底2.12亿元成交价，溢价近4倍，成交后楼面价也攀升至2600元/平方米。

一家机构的交易数据显示，2016年，青岛胶州新房成交价格约为5600元/平方米，环比涨幅接近8%，当地房价呈上升趋势。

“山东高速无力开发，但早在2014年买下地块，变相囤有土地，最后土地转手收益，相比其他投资，收益都更为丰厚。”这位青岛地产人士向人民网记者表示，“更多的全国性房地产公司涌入青岛，本地开发商及项目迎来机遇，类似山东高速这样的囤地企业得以解套。”

据公开资料，今天中骏置业顺利买下青岛众裕泰置业有限公司全部股权，使其得以首次进入青岛市场。与众多房地产公司类似，受制于一线城市土地供应，越来越多地产企业将注意力转向二、三线城市的发展机会。

记者尝试联系中骏置业对这次买下上述4宗地块权益予以评价，未获回应。