高杠杆成楼市风险放大器 催生畸形房价

    居民加杠杆热情空前。牛熊交易室表示，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。

    数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。

    值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。

    同时，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。

   在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。恒大方面，净负债率也达261%，同比上涨72%，而考虑到永久债券净负债率更是高达409%。

   解围 降资金杠杆势在必行

    25日，南京发布住房限购政策，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

    南京市相关负责人表示，南京明确，针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

    对此，欧阳捷表示，越来越多的地方政府加入了收紧购房政策的行列。包括沪深在内，已有9个一二线城市接连出台了调控措施，包括限购及限购升级、限贷升级、房价限涨幅、限地价竞房价、熔断摇号等。

    国务院参事、住建部原副部长仇保兴也持类似观点。日前，仇保兴就表示，金融政策宽松与房地产部门的楼市调控目标相互冲突是推动本轮房价全面上涨的另一关键原因。

   “居民加杠杆，房价旋即暴涨。”仇保兴说，部分金融衍生品更容易放大杠杆率，如果不注意监管会导致系统性风险，并且，在房地产这样的金融属性较强的投机市场，金融衍生品会以不同面目出现。

   “全球前12大高房价城市中，中国作为发展中国家占了4席。地价高企，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，这些都已经释放泡沫化信号。”方正证券首席经济学家任泽平表示，当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象，货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨，绝对房价已经偏高。

    海通证券副总裁李迅雷表示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间为健康区间，超过25倍就是存在泡沫了。“如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。因此，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。”

   “热点城市轮动的电风扇将要放慢脚步。”欧阳捷认为，接下来，房地产市场或于今年底到明年上半年进入政策再收紧的第四轮短周期，投资客的狂欢将随着货币政策调整而偃旗息鼓。