筹备业委会怕遭暴力威胁? 可向申请"人身保护令"

成立业委会到底难在哪里?破解业委会成立难的方法有哪些?12月27日上午，由相关媒体举办的“用好新条例管好咱的家”公益律师座谈会如期举行，韩朝泽等20多位律师将促成业委会成立的经验做了分享。

涉黑恐吓怎么破?建议可做两件事

“频频曝出的临时筹备组成员被暴力恐吓甚至殴打事件，让很多业主心有余悸!”北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师表示，他所促成的几个业委会就发生过类似的情况。那么面对这种暴力威胁如何破解这种局面呢?

韩朝泽律师建议，小区业主在筹备业委会前，一是根据新《西安市物业管理条例》第四条和第五条规定，向辖区的街道办事处、镇人民政府和市房屋行政管理部门提出申请，要求职能部门履行好法定职责，主持召开由开发商、物业服务公司和小区业主代表三方参加的拟成立业委会的三方协调会，宣传好、学习好、落实好和贯彻好新《西安市物业管理条例》，理顺三者关系，让开发商或物业服务企业尊重业主的权利，尊重业主成立业委会的选择，支持好、配合好和服务好小区业主成立业委会工作。然后向所在辖区社区、街办进行报备，按照流程申请成立业委会;二是向辖区派出所或者公安分局提请“人身保护令”的申请，要求公安机关履行法定职责，确保发起人在成立业委会期间家人和自身的人身安全。公安机关可以通过“约谈”开发商或物业服务企业负责人的方式，排除小区业主成立业委会期间不安全、不和谐因素。以上两个申请，对破解发起人在成立业委会过程中可能遭受到人身威胁，应该是不错的应对之策。

各相关主体都未履行好责任也是病根

陕西静远新言律师事务所雷应利律师表示，业委会成立难，难在三个方面：一是有的小区业主积极性不到位，不明白成立业委会的重要性，另外害怕出头露面;二是开发商和物业公司的阻挠，怕成立业委会之后物业公司被炒，而物业公司大概80%都是开发商指定的前期物业;三是相关职能部门的态度也不够积极，对于成立业委会采取的是“民不告官不究”的心态，关键是此项工作未被纳入其考核范围。对于业主要求成立业委会的呼声存在推诿扯皮，甚至不作为的现象。这也是为何这么多年来，西安两千多个小区已成立业委会的只有200多家的原因之一。但现在出现的一种新情况值得注意：由于十年左右的小区跑冒滴漏现象就开始出现了，有些维修项目需要花费较大的资金。而要动用维修资金，没有业委会是很难的。所以一些老旧小区的物业公司也开始转而支持成立业委会。他呼吁，要把普遍成立业主大会这件事作为抓手，建立各级领导目标责任制，为实现“法制国家，和谐社会，文明城市”的战略目标而共同努力。

建议设市级成立业委会领导小组

“一些街办说是对物业条例不熟悉，没有成立过，不懂流程，说破了是出于私心不愿让业委会成立!”北京市尚衡(西安)律师事务所宗丽辉律师表示，其代理小区曾按照要求准备了相应资料，但辖区街办主管负责人却总是以各种理由推脱，不让成立筹备组。

“《西安市物业管理条例》里面有法律名词吗?有需要注解的条款吗?显然是没有的!那为什么说不懂呢，是真读不懂，不会操作吗?”宗律师说，根据他与该街办主管负责人交谈获悉，一些街办之所以不愿意让成立业委会，是因为对成立业委会的后续监管有顾虑，有的相关工作人员甚至认为，“我让你们成立业委会，就是建个台子让你们打架，我到时就忙着拉架了”。除此之外还有另外的想法，比如街办要安排某项工作，给物业通知很快就能落实;而给业委会主任打电话，有可能连电话都不接。他们认为，成立业委会不利于街办和社区工作开展。所以，条例颁布只是万里长征第一步，要真正促进新条例顺利实施，必须促使市级以上领导重视，当作大事来抓，成立促进成立业委会的领导小组，统筹协调各部门，积极推进这项工作;把这项工作列入基层街办考核任务，有奖有罚，促进积极性。另外，也希望媒体多报道成立业委会的实际好处，逐步打消相关各方的心理顾虑，都来争先成立业委会。

开发商不提供资料，可从档案馆查

“成立业委会，在流程上一定要规范，避免给相关方面留下程序不合法的借口。”陕西博硕律师事务所付涛律师建议，成立业主委员会应依法进行。比如业主在填写选票时，印制的选票应该规范，应该核实其业主身份和房屋建筑面积;遇到开发商或物业不参加业主大会时，应提前书面通知其参加，并留下相关通知的证据，以免给他们留下“程序不合法”的借口。

新修订的《西安市物业管理条例》的要求，建设单位必须提供相应资料，否则罚款1-10万元。但问题在于开发商不提供资料，如何认定开发商不主动提供资料，又如何确定谁来处罚?毕竟有了这些资料才能详细的获悉前期工作是否“双过半”。

还有什么办法可以解决呢?付律师给业主们介绍了一个办法：若开发商实在不配合，还可以从西安市城建档案馆调取所在小区的建设资料。

制度设计不够细，开发商不配合头一步太难走

“成立业委会，如果建设单位不配合，头一步太难走。”陕西益图律师事务所律师雷顺勇表示，新旧条例都把筹备组成立分成了两个阶段，即筹备组和业委会成立。可是建设单位不提起成立业委会的情况下，而由业主主导成立，还面临预备筹备组成立的许多问题，即5%的业主联名告知时必须证明自己满足5%的条件并且所在小区已经符合成立业委会的条件了。这需要去统计所在小区的入住情况，涉及大量的工作，也涉及到相关费用，新条例在这个问题上没有规定。实践中，很多业主提起成立业委会的过程中，就是无法满足这些条件，即没法证明达到了5%，也没办法证明已经达到了成立业委会的条件，导致有些街办对业主的联名告知置之不理，业委会的工作无法再推进了。所以，对于业主主导成立业委会时，应该尽量简化程序，赋予提起业主更多的权利。比如向物业或相关政府部门查阅小区相关资料，收集相关资料等权利，从而得以破解业委会成立难的问题。

街办收到告知30日内未受理应做行政处分

陕西合恒律师事务所律师刘兵表示，新条例提出“建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。”如果街办在30日内还没有受理，建议有关职能部门至少应该对相关工作人员作出行政处分。

成立业委会后可对物业公司进行考评

对于物业公司的监督，陕西方强律师事务所常志强律师提出了自己的见解：成立业委会之后，可以运用企业化管理的方式对物业公司进行考评，以提高物业服务质量。还可以通过走企业管理的路子，通过创收来提高经济自治的水平的。