西安新物业管理条例将实施 成立业委会8大问题是关键

公示期间如果出现新的提名该怎么办?建设单位不提供资料咋办?成立业委会被胁迫怎么办?……

2017年1月1日新修订的《西安市物业管理条例》将正式实施，很多小区业主迫切希望成立业委会，但发现筹备过程可谓困难重重。12月21日上午，就市民关心的业委会成立问题，西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室负责人接受记者采访。

1.建设单位不提供资料咋办?

不报送筹备业主大会资料或罚10万

对很多小区来说，筹备召开业主大会，第一步就卡在建设单位不配合提供筹备资料上。物业公司称需要开发商同意，而开发商称需要提交给街办，但街办称只有成立筹委会才能提供，让业主代表无法联系到小区其他业主。

针对这类现象，该负责人表示，建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需资料，包括业主名册、物业管理区域划分证明、房屋及建筑面积清册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用备案证明、物业服务用房配置资料等。条例明确了法律责任，规定建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的，处1万元以上10万元以下罚款。

2.公示期若出现新的提名咋办?

一个小区业委会只能有一个筹委会

记者在调查走访中发现，有的小区业主正在准备筹委会期间，又有物业推选出了另外的筹委会的情况，对此，该负责人表示，符合条件的小区应该按照流程申请成立业委会。

其中，业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员1名，居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4~6名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

他表示，按照正常申请流程，由街办主导的下的小区业委会筹委会，一个小区业委会只能有一个筹委会。

3.小区业主身份怎么确认?

根据购房者网签名字确认身份

在业委会选举中，如何确认选举者的身份?是否必须要有房产证才算数?

该负责人介绍，根据《物权法》规定，小区业主的身份确认，是以购房者购买商品房网签时间为准，而非一些小区物业或其他人士宣称的“必须拿到房产证”。

4.没住满能否成立业委会?

只要符合两个条件就成

记者在调查中发现，一些小区因分期交付或者入住率不高，业主想成立业委会也是屡次受阻。那么，这些小区能否成立业委会呢?

西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人介绍，《西安市物业管理条例》中明确规定，只要达到小区物业出售并交付使用的建筑面积达到总面积的50%以上、交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上两个条件，就可以成立业委会。

5.筹备期间运作费用该谁出?

建设单位承担费用、街办专户管理

小区业委会难成立除了很多物业、街办等设置门槛外，筹备期间的运作费用该谁来承担也是关键问题。在记者调查中，很多小区在筹备业委会期间，也是因费用问题而夭折。那么小区业委会筹备期间运作费用该谁来承担呢?

该负责人介绍，小区召开首次业主大会会议所必需的宣传资料、文印等筹备经费，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在业主大会筹备组成立之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位，这是《西安市物业管理条例》中明确规定的。

6.一个小区有安置房商品房咋办?

若管道设备公用按一个小区算

在调查中，记者发现有城中村改造安置小区，一个小区内既有安置房也有商品房，但两个不同房型之间却用围墙隔开，若要成立业委会是各自成立还是只能成立一个呢?

对此，这位负责人介绍，小区物业管辖是以行政区域来划分的，但对于这种情况，则是以小区设施、设备来划分的，因为牵扯到后期动用大修基金的问题，虽然这些小区表面看是两个分割小区，但管道、设备公用，那么则能按照一个小区来计算了。

7.成立业委会被胁迫怎么办?

物业公司违法将被吊销资质

近期，媒体先后接到业主在维权或筹备业委会期间，遭到物业或他人语言威胁、恐吓甚至殴打的投诉。其中，西安城区发生6起，宝鸡一业主被打伤住院。特别是12月15日晚上，西安北郊荣城名苑小区6号楼2单元两部电梯在夜里被人喷涂“×××胡说，杀你全家”字样，让很多业主对于成立业委会心有余悸。

对此，西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人介绍，发生在小区内的这类暴力伤害事件属于社会综合治理范畴，需要多部门协同治理。若物业公司涉黑，一旦被查实将吊销其资质。其中《西安市物业管理条例》中明确规定：“公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动。”

8.小区无法成立业委会咋办?

业委会成立难可考虑成立物管会

成立业委会小区业主签名难、筹委会筹备工作难，如何破解业委会难成立的问题呢?

西安市住房保障和房屋管理局物业办相关负责人介绍，《西安市物业管理条例》首次明确，对那些不具备成立业主大会条件的小区，可以成立物业管理委员会(简称物管会)作为临时机构，代行业主委员会职责。

该负责人表示，因种种原因具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街办、镇政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街办、镇政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的，建议成立物管会。

负责人还称，物业管理委员会是代行业主委员会职责的临时机构，物业管理委员会由街办、镇政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街办、镇政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。物业管理委员会由9~13人单数组成，其中业主成员不少于50%，由街办、镇政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起7日内，与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。