房地产仍是2016信托主场 百瑞信托模式创新实现突围

房地产业持续低迷，信托投向房地产领域的资金占比亦持续下降。百瑞信托博士后科研工作站却认为，房地产依然是2016年信托的主场，其目前所面临的困境，可以通过模式创新的方式解决。

三大因素导致房地产信托投资占比下降

信托业协会公布的数据显示，2014年各季度，资金信托投向房地产领域的占比均超过10%，进入2015年以来，房地产领域投向资金占比持续走低。2015年三季度信托行业数据显示，投向房地产的资金信托余额12876亿元，占比仅8.96%。

信托业内普遍认为，房地产投向资金信托占比减少主要受以下三点因素影响：

一是房地产行业去库存压力大，行业新增投资规模走低，由此产生的融资需求下降。

二是房地产行业低成本融资渠道进一步拓宽，资金雄厚的地产商可通过债券、股票等方式获得资金，通过信托融资的意愿下降。

三是此前暴露的诸多房地产风险项目和经济下行预期让信托公司对待房地产项目的态度更为审慎。

模式创新，百瑞信托实现房地产信托突围

房地产信托的风险加大，对于信托公司的主动管理能力和风控能力都提出了更高的要求。在严格筛选交易对手，提高风控能力的同时，通过模式创新，百瑞信托在2015年实现了房地产信托的突围。

百瑞信托1月24日年终总结会上公布的经营数据显示，2015年其房地产类业务实现收入5.88亿元，与上年相比增长37%，在全部信托业务收入中占比达47%。同时，百瑞信托的两个房地产信托项目，也因模式创新获得了年度最佳产品创新奖。

其中，百瑞宝盈577号信托项目是一单以明确债权保障信托计划的地产基金项目。其创新之处在于，实现了一般受益人补足义务和信托债权偿还义务的相互独立和有机统一。对于百瑞信托来说，既可以依托补足义务主张权利，也可以依托信托债务主张权利，双管齐下，进一步提升了对项目的风控能力。对于地产公司来说，股东债权的全部加入，也避免了项目公司在信托计划存续期间对外偿还旧账的压力。

而百瑞宝盈596号信托项目作为经营性物业贷款信托项目，其创新之处在于，以经营性物业为抵押物，以租金收入作为主要还款来源，并对租金收入进行余额监管及归集，通过分期还款来缓解客户一次性还款压力。将商业物业的租金纳入监管，也进一步降低了信托计划风险。同时，这一信托计划贷款模式权属清晰，如出现风险，与收益权模式相比也更便于处置。从整个操作流程来看，已经具备了商业物业资产证券化的部分特征。

百瑞信托副总裁苏小军指出，房地产投资信托基金和商业物业资产证券化，将成为未来我国房地产信托业务的主要升级方向。百瑞宝盈577号信托项目是百瑞信托在房地产投资信托基金领域又一次新的探索，而百瑞宝盈596号项目则是百瑞信托在商业物业资产证券化实践中的一次有益尝试。

一直以研发和产品设计能力见长的百瑞信托，正在通过模式创新实现在房地产信托领域的突围。百瑞信托博士后科研工作站负责人高志杰博士认为，这两个房地产信托项目，在产品设计上，不仅实现了模式上的创新，而且风控手段上进行了升级，在为百瑞信托后续成立的房地产信托项目提供经验借鉴和方向指引的同时，也为整个信托行业未来开展REITS和商业物业资产证券化等创新型业务，提供了可资借鉴的模板。

房地产信托仍是2016信托主场

百瑞信托博士后科研工作站分析认为，2016年，房地产类信托仍将是信托行业的主要目标市场。

百瑞信托博士后科研工作站研究员李永辉博士认为，房地产行业发展的黄金十年已经过去，可以预计，在2016年，“去库存”将是房地产行业的主题。因此，交易对手和项目区位的选择将显得愈发重要。在“资产荒”的大背景下，大型房地产企业的融资渠道更加多样化，一般不会愿意承担信托资金的高成本，中小房地产企业选择资金来源的空间较小，将是信托公司的主要目标客户。但是随着交易对手信用级别的下降，房地产信托产品所承担的风险将会相应提高。

如何化解风险?百瑞信托博士后科研工作站研究员马琳博士认为，信托公司可以尝试在慎重选择交易对手、项目区位的前提下，采用真正的股权投资或者“股权+债权”的形式开展房地产信托业务。同时，通过设立房地产并购基金或房地产信托投资基金(REITs)整合优化资源配置，以此拓展房地产信托的深度和广度，也将成为信托公司更好开展房地产信托的必由之路。