亿和基金：楼市进入调控时代，财富如何分配？

 

 

过去，很多家庭都将房产投资作为家庭资产配置的重要组成部分，随着新一轮楼市调控政策的发布，高净值人群的投资渠道越来越小，投资回报率越来越低等系列问题逐渐暴露，在这样的大环境背景下，高净值人群如何在新一轮的财富分配中成为受益者将备受关注。10月30日，由亿和基金举办的总裁大讲堂活动在深圳大中华国际交易广场热烈举行，亿和基金总裁宋秉泽先生针对此问题做了全面、深入解析。

 

 

 

（以下是亿和基金总裁大讲堂主讲人宋秉泽先生在这次讲堂中的全部解读）

 

资产泡沫和货币的关系

 

我们在进行任何投资之前，首先都需要对货币政策进行了解。在过去国家通过使用大量印刷钞票的方式来推动中国经济的发展，对于这种模式我认为是不可持续的，因为在使用大量的货币来推动宏观经济增长的同时，资产的价格也将由此推高，从而产生大量的资产泡沫。比如说现在的房市，股票，股权等。下面我们来看下两组数据对比图：

 

 

大家可以发现几个现象，首先中国代表M2的蓝线一直在GDP的橙线上方运行，在美国代表M2的蓝线是在GDP的下面运行；其次从2000年的统计数据来看，美国的M2和GDP的数据是呈现一个平行的状态，而中国的M2和GDP的数据增长呈现一个开口的状态，特别是近几年来开口越来越大。由此可以看出两国的经济增长对应的货币供应有很大的差异，对比两国2015年的M2数据和GDP数据，我们发现中国的M2是中国GDP的2倍还要多，而美国的M2只有美国GDP总量的70%，这反映出的一个核心问题就是中国的经济和美国的经济存在着一个本质的差异，且中国经济增长的含金量、附加值是非常的低的。而且这些数据反馈出来的中国经济问题，已经不单纯是货币层面上的问题了。后面我们会有大量数据来说明。

 

接下来，我们再来谈谈针对目前这样的货币现状背景下市场上最为关注的三个问题，

一、中国的货币政策和全球的货币政策未来会出现什么情况？在当前抑制资产泡沫的背景下，中国的货币政策是从一个过度宽松到稳健适度的转变过程，这个转向并不是通过加息或者突然收紧政策性流向来实现，而是根据目前中国各个领域经济结构性发展需求来进行匹配，我们可以确定的是未来印钱的速度会越来越慢，且越来越有针对性。全球范围主要经济体的货币政策也没有更加宽松的余地，因为主要经济体的利率是0或者负的。

 

二、人民币贬值。从目前来看，投资者们最为担心的事情还是人民币贬值的问题。人民币兑美元从年初的6.1左右，已经贬到现在的6.78，从中长期来看，还将会贬值。这是因为在货币大量印制的前提下，人民币要实现国际化，实现全世界范围内的购买力，就要做出补偿，人民币贬值是向下修正人民币在世界市场上的公允价值。但是大家不必过度担心因为人民币贬值带来的问题，就当前形式而言人民币贬值的速度和范围尚在可控的范围之内，不会出现危机。

 

三、美元加息问题。我个人认为美元在元旦前应该会有一次加息。但这并不代表美国的货币政策有转折的变化。美国不会因为这一次的加息而进入新一轮的加息周期。从短期来看，可能会出现一定的资产价格波动，尤其是对新兴经济体产生一定的冲击，但是大家不必过分担心美国持续加息所带来的冲击。因为无论是美国经济还是欧洲主要经济体，都是不允许的，因为在这一点上，大家的利益是一致的。

 

抑制资产泡沫

 

当前的金融资产结构下，房地产不单纯是住宅，商品这么简单，它已经被赋予了金融资产的属性。据报道，今年上半年，超过半数资金都流入房地产行业，足以证明当前资产泡沫主要是集中在房地产行业。随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，在10月28日举办中央政治局会议中提出中国要抑制资产泡沫，这势必对房地产市场产生冲击。因此，对于普通的投资者来说应该予以重视，在进行投资买房时，需要更加谨慎。

 

我认为，未来从上至下都要防范金融资产泡沫，因为从国家层面已经意识到房产价格是高的。房地产出台新的政策后势必会挤出大量剩余财富，这些资金流动将到更多的领域，例如股权，股票、国债等金融领域都将受益，而在新一轮的财富分配中，谁将是这一轮再分配的最大受益者，这是我们主要探讨的。

 

实体经济回报率

 

首先来看下实体经济，先看两组数据。我们对比发现：社会融资总规模是不断往上增长的，但对应的实体经济回报率是下降的，这说明什么问题呢？说明社会上的剩余财富越来越多了，但是盈利却越来越少了，这说明什么问题？说明资金都流向了泡沫资产，很多资产都被抬高了，比如说金融领域，很多方面都存在泡沫化。投资回报率只有3.52%，广大投资者要适当降低金融资产的投资收益预期。

 

另外也说明一个问题，08年金融危机之后我国实体经济的产能利用率偏低，而且越来越严重，对比数据中也可以看出中国的传统实业越来越难做，那么必将导致的一个结果就是进行改革。从2013年到2014年，我们看到国家也陆续推出一些改革措施：一是供给侧改革，来刺激消费，二是一路一带，输出产能，三是中国制造“2025”发展新兴产业，四是清除僵尸企业，淘汰落后产能，五是跨界兼并重组，消化过剩产能，六是国企改革，优化经济结构。

 

大家要关注“改革”两字，从过去来说改革是革命，从现在来看改革针对的是利益再分配的问题，接下来新的利益分配方式，方向在哪里？是我们很多人需要去研究的。而目前包括货币政策、实体经济遇到的一些问题，都是激发我国经济进行改革的内增性因素。

 

 

房地产市场分析

 

首先由图可以看出，整个中国市场的回报率也是比较低的，未来房地产将不会呈现出大幅度的上涨，也不会大幅度的下跌的发展态势，它的回报率会比较低，可能在未来的一年半房价会进入一个阶段性的调整阶段，这个调整过程不是说房价会跌到30%-50%，尤其是一线城市，不会存在大幅度下跌的趋势，调整完成后，未来可能会每年上涨10%；但是不会像2015年至今出现50%甚至翻倍的涨幅，所以我要建议投资者，以后再买房，一定是要从投资的角度进行购买。要计算清楚买房能带来多少回报率，因为现在购房已经是去杠杆化的形式，因此再要进行房产投资就要考虑好房地产真实的回报率。

 

 

证券市场分析

 

关于证券市场化这一块，我想大家最为关注的话题是：未来突破证券市场的可能。首先从以往的数据分析中，我们看到实体经济的回报率约是3.52%，房地产经济的回报率是1.8%左右，我们看上海A股平均投资回报率是6.41%，我们把这几项投资回报参数进行对比的话，如果现在做房产投资，那么以出租的形式，需要租50至60年才能收回本金，如果是投资实体经济，需要30至40年才能收回本金，在股票投资方面，如果是按照上海的平均收益，大约是15至16年。

 

从目前市场上的财富资金存量来看，约有30万亿的银行理财资金，约14万亿的保险资金，以及约60万亿的储蓄资金都需要寻找一个庞大的资金出口。从投资喜好上来看，资产回报率高，流动性较强的企业，那么非证券市场莫属，也只有证券市场才能容纳下这么大笔额度的资金，所以我个人认为，未来证券市场将是投资的主要方向，后面会做具体分析。

 

 

私募基金市场发展分析

 

 

从图表来看，私募基金的增速相对于公墓基金的发展速度要快，主要是因为两个不同市场的机制差异。公墓基金主要是靠市场管理规模，本身考核机制公募基金与客户的盈亏不相关，客户无论是赚钱还是亏钱，他都会收取管理费。

 

从图表数据看，私募基金行业发展速度较快，这与发达的金融市场有密切的关系。我认为未来中国要也将会大力发展私募基金，未来朝着发达国家发展。归根到底，未来中国一定会呈现一个散户机构化的特点，从目前的股票市场来看，80%以上都是散户，美国和欧洲发达国际80%以上都是一些机构客户在参与，普通散户直接参与股票交易市场是非常少的。未来中国会有越来越多的私募基金参与到证券市场中去，未来的趋势一定是散户机构化，另外一个是未来市场的沟通率会加大。

 

机会在哪里？

 

发达国家的发展方式和发达国家的金融市场和结构。未来中国金融市场的发展方向一定是朝着发达国家的金融市场发展演变，从大家最为关心的房产、股票、股权，以及私募基金等未来的投资机会，我们来做一个探讨与分析。

 

房地产调控下，股权泡沫加速膨胀!

 

未来房产行业，从投资角度来看，已经不是一个很好的投资方向，因为未来房地产调控将着重在泡沫抑制方面，房地产溢出的资金会流向各个领域，各个领域都将不同程度的从这笔资金中获益。首先就是股权泡沫会加速膨胀。

 

未来三年，是股权投资退出的黄金时期!

 

很多人说未来是股权投资的好时期，但是我个人却认为，未来三年，是股权投资退出的黄金时期。从中国近15年的M2和GDP的数据分析和实体经济的回报率分析，大家可以看到，流入市场上的钱越来越多，实体经济越来越难做，实体经济下行压力非常大，在市场资金存量巨大的背景下，房地产又消化不了这么大笔的资金，这些钱一定会涌向股权市场，尤其是在李克强总理提出了大众创业，万众创新，推动股权融资的大背景下，会有一部分资金涌向股权，中国新一代的创业者，将迅速地迎来甜蜜期。创业公司股权的泡沫将迅速膨大，未来三年是PE投资的黄金退出期，而不是股权投资的好时期。

 

在今天我们发现一个现象。中国创业者和投资者都非常的缺乏耐心，奇怪的现象越来越多。 很多公司的创业者，开始创业的时候，就开始想着如何，玩转资本运作，而不是如何把企业做好，更不是如何实现企业很好的盈利，现在的很多创业企业的做法非常像中国历史上的大跃进时期，这是非常值得警惕的。

 

我们都知道对上市公司的市值的常规估值法有市盈率、市净率、市销率等，但我认为传统的估值方法完全不适用目前股权市场投资。对于当前出现的一些新三板公司，新创业公司的股权玩法，我个人提出了一个新的概念，叫市想率或市梦率，这个是什么意思呢？现在的创业企业，新三板市值公司，他们靠的不是创造了多少利润，而是靠想象，给投资人讲诉一个美好的故事，通过一两年后甚至是未来几年的一个收入预期来与投资人谈估值议价，这是很滑稽的事情，也是很值得投资人去警惕的一个事情。从已经发生的例子中我们发现现在有很多创业企业，玩的都是套路，很多企业发展不到两年，企业还在亏损，创业者就已经疯玩资本运作，通过自己套现，利用投资者的钱来买豪宅买豪车。

 

现在市面上流行这么一句话，人无股权不富，请大家不要去相信。准确的说，这句话不适用，不适用大多数普通投资者，因为自然规律告诉我们，好东西一定是属于少数人的，很多客户天天做股权投资暴富的美梦。

 

那么为什么还有这么多投资者相信？首先，因为个人的财富资金存量较大，其次是，市场反馈出不真实的信息，而投资者对股权投资的风险辨识能力薄弱。对于新三板企业股权投资，我认为投资者应该慎重看待。从目前了解来看。新三板企业几乎每天都存在着100家倒闭，200多家摘牌的现象发生。创业是九死一生的活，没那么好玩！初创企业在没有真正解决资金流动性问题的时候，还是停留在战略阶段，随时都有可能烟消云散。大家要明白，股权投资和我们所说的股票投资、房地产投资有本质的区别：房价跌了还有房子在还可以住人，股票跌了也不至于跌没了，但是股权投资，一旦企业破产清算，投资者将血本无归。从目前的股权投资来看，显然，投资者受到的风险教育是不够的，所以大家一定要谨慎。我认为未来股权投资的方向是好的，但是过程相对比较艰辛。

 

未来五年是股票投资最好的时期！

 

正如之前我们所谈的，股票投资是优于房产投资，实体经济投资以及其他的金融资产投资。相比之下，我更看好股票市场的投资机会。

 

首先如前面分析，未来面临资金过剩的问题，只有证券市场的池子足够大，才能容纳这么庞大的资金。

 

其次，活跃证券市场有助于改革，先谈谈去年的股灾，去年的股灾，是因为涨得太快，脱离了基本面的支撑，而且是对杠杆的过度乐观，对改革的难度预计不足。我个人认为改革就是利益的再分配，核心逻辑是改革，因为首先利益的再分配一定会导致资本的再分配，资本的再分配最好的方式就是改革，所以资本市场有机会。

 

最后，目前大众创业、万众创新将成为政策主旋律，推动股权投资，有效的实现优质资源再分配。证券市场的核心是利益再分配，以及塑造出中国在世界市场上有竞争力的企业。我个人觉得未来五年，股票市场应该有大涨幅，但不是马上就能实现的。如果我们对中国还抱有美好的期望，股票市场一定不能错过，但是需要清楚的是，行情没有那么快好起来，预计到明年底才会有趋势性的上涨，未来会将看到一连串资产并购现象发生。

 

未来五年是私募基金最好的发展时期！

 

私募基金这两年呈现出爆发式增长的发展态势。因为传统的投资领域机会越来越少，高净值客户手里有更多的富余资金，对合格的私募基金产品有很强的需求。其次，散户机构化一定是未来的发展趋势，未来出现个人直接投资方式将会越来越少，越来越多的人倾向于将资产交由专业的机构来打理。

 

最后从投资的角度来看，我认为传统型的广泛性的财富盛宴即将过去。通过个人买楼，投资固定资产等方式实现财富巨额增值的机会越来越少，未来的财富机会一定是属于有知识，有技能的专业机构，也请大家多关注一些私募行业的发展。