RET睿意德石俊东：借新趋势，助郑州商业地产

RET睿意德石俊东：跟随邻里型商业趋势，郑州商业地产仍大有机会

RET睿意德华中区助理董事石俊东先生近期接受专访时表示：过去几年人们常常谈区域型商圈的形成。比如郑州的二七商圈，花园路商圈、紫荆山商圈等，花园路商圈以明星项目国贸360的带动崛起，锦艺城商圈也因锦艺城项目快速形成。但伴随近两年城市外扩的提速，在操作了多个城改与新区项目之后，我们深刻发现--目前形势下，大型商圈形成难度很大。

实际上商圈的形成一定需要多个大型购物中心、百货、办公楼、酒店共同支撑，也就是需要多个大型城市综合体构成。

除了之前传统的二七商圈、近几年形成的国贸商圈、即将形成的金水CBD商圈。从目前郑州土地供应状况来看，出让地块趋小，可供开发的面积有限。而按照惯例的开发模式，如无大量现金流产品的开发则无法支撑大型商业的启动，没有新项目也就更难以形成商圈。而纯商业用地的综合体项目可充当现金流产品的写字楼疲软和公寓供应量巨大，销售型商业往往无法引入大商家和良性持续经营，因而也无法形成有影响力的商业项目。

所以，城市外扩和市场自然调节也就出现了我们今年以来看到的商业发展规律。区域型邻里型商业逐步成为了市场主流，此类项目往往以填补和升级区域商业配套空白的角色出现。

以RET睿意德华中区郑州分公司运营案例，也是最近风头正劲的华尔中心来分析一下区域型邻里商业，是如何逐步变身主流的。

华尔中心位于郑州市金水区经三路商务片区，总规划建筑面积约15.4万平方米，集合一栋超5A甲级写字楼、一栋高档酒店式公寓和4.5万平方米的集中式商业等多种物业形态。但是商业体量不足5万平方米，未来金水区正弘mall、东区熙地港等具备体量优势的大型商业开业都将对本项目产生冲击。

那么号称凭借“华尔中心，为改变经三路而来”的slogan，它如何改变经三路?

从周遭环境来看，在项目1公里范围内缺乏足够的商务配套商业，品牌餐饮、商务休闲、家庭零售、家庭休闲业态和品牌，因此给华尓中心的存在提供了升级空间。

既然需求存在，业态和品牌无法进入往往都是缺乏匹配的物业。在项目南部1公里左右广电天裕小区裙楼却存在着大量的餐饮、足浴、茶楼等品牌并长期服务于金成国际广场及经三北路片区商务客户。因此，华尓中心定位为主打办公与家庭两大消费人群，以万达IMAX影院为主力店，设置家庭、亲子、餐饮、商务休闲等多个特色业态和品牌。经三路北部移动、工行总部和写字楼大量的办公商务人群和鑫苑名家等中高端住宅社区大量近20万人的消费规模，项目的价值不言而喻。交通也方便，临近地铁2号线和北环中州大道。周边也没有大型商业项目竞争，主要以底商为主，没有大型主力店和商户，消费潜力巨大。业主广厦集团商业全自持的理念将为郑州带来一个小而美社区型商业标杆。

再看北区另外一个项目--海亮时代ONE的商业部分。

海亮时代ONE项目周边是康桥郎城、和昌悦澜等大型居住区。有意思的是，规划上限制这些三环外的住宅社区做住宅底商，所以原本基本没有太多商业配套。而海亮地块正是片区内的商业地块，因而业主团队规划了一个社区型商业中心，形成对周边住宅的配套补充。目前已签约奥斯卡影院和永辉超市，以及大量餐饮生活品牌。结果也很显然，社区配套带动公寓的去化，公寓首次开盘创下了郑州公寓开盘历史冠军的好局面。

对于未来其他典型的社区型商业中心的形成，我们总结出两点。

1、一般都要有一定体量，通常在2-5万㎡之间。

2、要有大型超市影院等主力店。规划通常以较为舒适的室内购物中心为主，统一招商和运营。

尽管数据体现，近年来郑州商业体量去化周期达到6年以上，郑州高库存令商业地产人心灰意冷。但郑州真的不适合做商业吗?

答案恰恰相反。由于未来大量的住宅供应与人口导入，这一定是支撑郑州实体商业的基础。

因此机会就在于，跟上邻里型商业中心的大流，集中流入供应空白和亟待升级的区域。

从瀚海北金、到华尔中心、再到海亮时代ONE、瀚海海尚、赛博未来城、美景万科广场等等，以及相对空白的花园路三全路区域，北区已经面临着强机会的升级。而物业弱，运营差在地段和产品唯一性面前，似乎还有商量的余地。正在成长中的郑州商业地产，地段仍然代表了区域属性，在大多数城市无法再造形成多个商圈的时候，旧有商圈的地段唯一性和相对领先性就显得优势非常明显。新区商业太过于依赖入住人口，可提前布局但谨慎开发。

操作这样的项目如何定位?一定要明白买单的客户是谁。想尽各种办法研究目标人群的构成与消费习惯，梳理项目定位、规划、招商和运营。

商业地产项目的开发不同于一锤子买卖的住宅开发。价值的实现是通过科学的商业前期策划定位、设计规划、商业地产招商、商业地产运营来土地的价值转化为物业和运营的价值。目前郑州项目多数以直接销售为主，租售结合的模式更适合滚动开发。类似升龙式商业的做法其实并没有把地块的长期价值完全发挥，也没有完全填补升级所在区域的城市商业服务功能。在城市快速改造和扩张的同时，统一招商运营的商业项目在品牌和价值提升方面更有优势。

关于石俊东先生：

RET睿意德华中区郑州分公司助理董事，顾问策略部高级总监，从事房地产行业10年，主要从事商业地产和综合体的前期定位和产品规划等工作。曾主导执行郑州保利文化广场定位策划、广厦华尔中心定位策划、永威城整体商业开发战略、泰宏建业国际城整体商业定位及规划、中铁七局中央商务区项目、中建七局滨河国际中心建筑优化、山顶集团郑州枣庄城中村改造、兰德东关虎屯改造项目、恒祥百悦城项目、九龙城冉屯改造项目、龙湖锦艺城商业项目等多个大型城改和商业综合体项目。具备丰富的行业经验和本土化落地能力。

RET睿意德，中国最大商业地产服务商。实体商业互联网+领先践行者，现汇聚逾500名行业专才，提供商业地产策略顾问、商业地产策划、商业地产建筑策划、商业地产租赁代理、商业地产销售代理和商业地产招商运营等商业地产深度服务。目前在大中华区设有北京、上海、郑州、成都、沈阳5个分支机构。先后服务新光天地(北京SKP)、奥特莱斯、万达广场、华润五彩城、金隅嘉品MALL、乐成中心、武清荔隆广场、沈阳华润万象城、郑州金林中心、郑州万科城、郑州华润中心、郑州上街都会广场、郑州海亮时代ONE、郑州九龙城、郑州保利心语商业项目、郑州龙湖维也纳湖畔项目、开封枫华西湖湾、周口万创项目、洛阳上海市场项目、驻马店蓝天高铁站前综合体、金隅万科广场、杭州天都城、五常彩虹城、三亚红树林、长沙渔人码头等商业地产项目，已为126+城市，超过9800万平米提供商业地产综合服务。