探索自贸区ppp新模式，招商蛇口前海整备原则落地

近期中央批准设立第三批7个自贸试验区，自贸试验区建设进入了试点探索的新航程，而一直以快速创新引人注目的深圳前海蛇口自贸区，通过与招商局集团的政企合作，“以小政府+大企业”的企业化管理，率先摸索PPP2.0的新模式，对全国自贸区发展提供了路径借鉴，具有里程碑的历史意义。

10月26日晚间，招商蛇口(001979)发布公告：公司实际控制人招商局集团有限公司(以下简称“招商局集团”) 与深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)、深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(以下简称“前海管理局”)就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》。

前海土地整备再获新进展

据悉，今年6月18日，招商局集团与前海管理局签署框架协议，双方拟共同出资组建合资公司推进前海2.9平方公里的土地整备和开发建设，推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新。9月13日，招商蛇口公告，控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与深圳市前海投资开发控股有限公司共同投资设立合资前海蛇口，注册资本10亿元，其中招商前海实业与前海投资控股分别认缴出资5亿元，双方各占50%股权。9月21日，前述合资公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌成立。

由此，本次框架协议的签订是整个前海土地整备进程中的又一重要进展。本次协议进一步明确了土地整备的范围、整备面积、整备思路、整备原则，协议各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识，有助于加快推进前海蛇口自贸区的开发建设。

本次土地整备新、原规划条件下土地价值的评估时点及置换土地的土地使用年期的起始日期以2015年1月1日为准。价值分享的原则为：原规划条件下土地价值由招商局集团享有;新规划条件下的土地价值增值部原分由前海管理局、招商局集团按6:4比例分享(扣除政策性刚性支出后);A1类用地(原口岸设施、污水泵站、道路、绿地、变电站等非经营性用地)中部分用地调整为经营性用地，土地增值部分由前海管理局、招商局集团按6:4比例分享。按照上述原则所确定补偿价值，招商局集团将获得等价值的新规划下的土地使用权，该等土地使用权以2015年1月1日作为核定地价的基准日。招商蛇口控股的平台公司或该平台公司的全资子公司将成为该土地使用权的权利人。随着一系列公告的发布，前海土地整备持续推进，相信后续进展将逐步加快，该部分资源的潜在价值或将超越预期。

小政府+大企业 开创PPP2.0新模式

此前据记者了解，以成立合资公司全面推进前海土地整备和开发建设，是央企与地方政府合作的大胆探索，开创了土地整备方式的一个先河，也是摸索PPP2.0的新模式，打破传统的PPP项目由政府主导的投资模式，实现政企合作，“小政府+大企业”的企业化管理，市场化运作的新模式重要举措。对全国的城镇化发展提供了路径借鉴，具有里程碑的历史意义。

据此前报道，本次招商局集团与深圳规土委、前海管理局在推进前海土地整备的诸多创新举措，兼具了土地开发建设、城区综合开发运营、港区配套设施建设与运营以及股权投资、资产管理等多种运营功能，能够发展成为国际领先、国内收首屈一指的自贸区综合开发和运营服务商，有利于理顺体制机制，促进前海蛇口自贸片区政企合作和协同发展，形成“1+1>2”的良性互动发展格局，在全国率先走出一条有别于其他自贸区开发建设、管理运营的新路。

招商蛇口投资价值凸显

招商蛇口自重组上市以来，已完成邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务板块布局，并加速复制“前港-中区-后城”的片区生态圈开发运营模式。今年前三季度公司销售额达471.4亿，同比增长50.6%。前三季度业绩增188%-198%，备考业绩增速同样突破80%，销售保障业绩兑现高成长。从未来发展预期来看，招商蛇口禀赋优势资源在蛇口和前海片区拥有丰富的优质土地储备,借助“大前海”、“大空港”的政策利好，以及前海蛇口土地整备的不断推进，作为上市公司的招商蛇口将进一步突显土地价值，这也无疑为投资者带来更大的商业价值和投资潜力。