交了20万定金 7年未住进小产权房

游仙区法院判决：买卖合同无效，卖家返还购房定金，并承担资金利息。 

房价的攀升，让不少购房者将目光转向了小产权房。但购买小产权房存在巨大风险，本案原告陈某买了小产权房，结果七年不能入住不说，卖房者还不愿退购房定金，只好诉至法院。 

案情：购房者起诉，要求返款支付利息 

陈某是成都市青白江区某镇村民，卖房者欧某是涪城区居民，两人均非游仙区游仙镇某村集体组织的成员。 

2017年2月23日，陈某将欧某诉至游仙法院，请求确认原、被告所签《房地产买卖契约》无效；判令被告返还购房定金20万元，支付资金占用利息12.6万元。 

陈某称，2010年4月，被告称有商品房出售，可办理土地证和房屋产权证。原告轻信了被告，与被告签订了《房地产买卖契约》，支付了20万元定金。后原告得知被告所卖房屋的土地性质属集体土地，买卖即属违法行为，无法办理土地证和房屋产权证（下称两证），但被告至今仍称两证正在办理中。 

被告欧某辩称，原告购买时，就已知道涉案房不是商品房，所以才低价买入。买卖过程中，双方均有过错，原告主张的资金利息过高；宅基地虽不能买卖，但宅基地上的房屋可以买卖。 

法院查明，原被告争议的房屋由欧某开发修建，位于游仙区游仙镇某小区，面积约600平方米。房屋成交单价为2400元/平方米，总价约140万元。约定由欧某负责为陈某办理两证。涉案房屋早已修建完成，欧某至今未向陈某实际交付，也无法办理两证。 

争议：涉案房建设用地是否是集体土地？

原被告争议的涉案房的建设用地性质是否是集体土地？原告主张是集体土地性质，并举出了主管部门下发的《责令限期改正土地违法行为通知书》，该《通知书》）认定游仙区游仙镇某村擅自将集体土地划为宅基地对外出售的行为违法，责令限期改正，立即收回已出售的土地，清退所有售地款。 

被告主张涉案建设用地具有合法审批手续，也举出了主管部门发出的《关于某村居民安置点建设项目用地预审的批复》，该批复内容为某村居民安置点项目用地选址符合国家产业政策和供地政策。法院认为，该批复仅是对涉案房屋建设用地的预审意见，并非正式批准性文件，且某镇政府在收到预审批复后，以农用地转用方式向主管部门申报某小区土地报征手续，因不符合政策被退回，某小区现仍属集体所有的建设用地，未履行土地报征手续，《建设用地规划许可证》也载明，涉案房屋用地性质是农村居民点，集体土地性质。 

判决：购房合同无效，返还定金支付利息 

法院认为，农村集体所有的土地属于村民集体组织所有，由村集体经济组织经营、管理，不允许违法出让、转让。涉案房屋修建在集体土地上，而原、被告均不是该村集体组织的成员，双方的房屋买卖合同违反了国家农民集体所有土地使用权不得违法转让的规定，当属无效，双方在合同中关于购房定金的约定也无效。 

法院认为，原告向被告支付的20万元定金应为购房款。被告作为出卖方，明知诉争房屋建设在农村集体土地上，仍违法出售，应承担合同无效的主要责任；原告对所购房屋权属性质不作审查，轻率签订买房合同也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告欧某应当返还原告陈某交付的购房款；因原告陈某对购房合同的无效存在一定过错，故对其主张的资金利息超过银行同期贷款基准利率标准部分的请求不支持；被告对该笔购房款，应按同期贷款基准利率承担资金利息。 

2017年4月26日，法院一审判决《房地产买卖契约》无效；被告欧某返还原告陈某的购房款20万元，并承担资金利息；驳回原告陈某的其他诉讼请求。 

一审判决后，原被告都未上诉。目前判决已经生效。(叶佩林 张倏越)