链家：买新房，我能贷款多少钱？

链家：选择贷款买新房，能贷到多少钱，不同的贷款方式能贷的额度不一样。买新房，商业贷款最高贷款额度与购房者的名下房产情况、征信状况、收入水平等息息相关，公积金贷款最高贷款额度有上限，首套120万，二套80万，贷款额度评定主要与首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限、账户余额有关。具体能贷多少钱，视贷款人的情况而定。

 

一、我有贷款资格吗？

链家：能不能贷款，首先要看你有没有购房资格，如果没有购房资格，也是不能贷款的。其次要看是否满足两种贷款方式的硬性条件，商业贷款和公积金贷款的条件不同。

1.商业贷款的条件

（1）有合法稳定的收入，且月收入可以覆盖月供的两倍（包括个人名下的所有负债）；

（2）个人名下的房屋贷款不能超过2个；

（3）具有完全民事行为能力的自然人，没有不良信用记录（原则上逾期记录不能连三累六）。

2.公积金贷款的条件

公积金缴纳最好不要断缴

二、影响贷款额度的因素有哪些？

链家：贷款成数，直接影响贷款总额，商业贷款额度与公积金贷款额度的影响因素不同，需要按照各自的情况具体分析。

1.商业贷款

链家：银行审批贷款时，主要看个人征信情况，收入水平及个人名下房产情况。

(1)个人征信情况

银行看个人的信用记录，一般以申贷人近2年内的征信记录作为评测标准。如果你的个人征信中，有连续三次累计六次以上的逾期记录，银行拒贷。其中，逾期记录包括还信用卡、还房贷、换车贷等的记录，只要有逾期，都会出现在你的个人征信中。

(2)收入水平

链家：银行要求申贷人的收入水平可以覆盖个人名下负债的两倍，如果申贷人的收入水平不达标，银行会减少贷款总额。

注：负债包括车贷、物业费、信用卡分期等。

(3)个人名下房产情况

链家：个人名下房产情况主要指，有几套房、几个未还清的贷款记录的情况。房产数量与未还清贷款数量直接影响贷款的成数，影响贷款的总额。2017年3.17发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》中，首套普通住宅贷款不超过6.5成，非普不超过6成；二套普通住宅贷款不超过4成，非普不超过2成。

2.公积金贷款

链家：公积金贷款分为市属和国管，市属公积金贷款的影响因素有首二套情况、公积金月缴存额、贷款年限等；国管公积金的贷款额度还受账户余额影响。

(1)首二套情况

公积金管理中心看申贷人名下的房产套数，首套房贷款可贷房款的80%，但有最高贷款额的限制，首套120万，二套80万。

注：《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》规定，对于离婚一年以内的房贷申请人，申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。

(2)市属公积金月缴存额、贷款年限

市属公积金贷款额的公式为：（个人缴存额÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额。从计算公式可以看出，缴存比例一定的情况下 ，对贷款额有影响的为“个人缴存额”与“对应年限的月均还款额”。

a.对应年限的月均还款额与贷款年限有关，贷款年限越长，对应的月均还款额越低，贷到的越多。

b.对应的月均还款额固定的情况下，个人缴存额越高，能贷到的越多。

根据贷款年限，对照月最低还款额

3.国管公积金账户余额

链家：国管公积金中的账户余额，对申请国管公积金的贷款额度有一定的影响。账户余额少于7万元，申贷人能贷到70万；账户余额多于7万时，要去公积金管理中心进行试算，但最终的贷款额度还是受最高贷款额的限制。

 

三、怎么计算我能贷多少？

首先需要确定自己是首套还是二套，确定自己的贷款成数；其次针对不同的贷款方式分别计算。

1.商业贷款

链家：举例：小明要购买一套100万的普通住宅，首套房，每月有1万的收入，那他能贷多少钱？

首套房的贷款成数为6.5成，理论上可以贷到65万，如果贷款25年，选择等额本息的还款方式，月供为3762元，小明的月收入可以覆盖月供的2倍，那么他能贷到65万。如果小明的收入无法覆盖，则贷不到这么多钱。

2.公积金贷款

(1)市属公积金贷款

链家：举例：小王要购买一套200万的住宅，首套房，公积金月缴存额为789元，缴存比例为12%，想要贷款25年，小王能贷多少钱？

按照政策，公积金贷款成数为80%，理论上小王可以贷款160万。根据贷款额度的计算公式，（个人缴存额÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额，（789÷12%-1323）÷48.73=107.78万,所以小王最终只能贷到107万。也可直接用市属公积金贷款计算器进行试算。

根据自身的条件，选择相应的条件进行试算

(2)国管公积金贷款

国管公积金计算贷款额，首先要看国管公积金账户中的总额有多少，总额小于7万，符合条件的申贷人可贷款70万；总额在7万及以上的，贷款额度按照国管的计算方法计算，但总额不会超过上限。国管的具体贷款额度需要申贷人到国管公积金中心进行试算，或直接在官网上试算。

 

买新房贷款，需要注意只能贷钱数的整万数倍，且计算的贷款额度结果，以最终银行的结果为准。